Nos solutions
La loi Malraux, réduire un impôt élevé en restaurant le patrimoine ancien
Le Malraux finance la restauration complète d’immeubles situés en secteur protégé. En échange, une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux, qui échappe au plafonnement des niches fiscales. C’est un outil puissant pour un contribuable lourdement imposé, et un investissement immobilier exigeant avant d’être un avantage fiscal.
30 %
de réduction en site patrimonial remarquable couvert par un PSMV
22 %
en site patrimonial remarquable couvert par un PVAP
400 000 €
de travaux retenus sur quatre années consécutives
9 ans
de location nue à respecter après la fin des travaux
CIF
Conseiller en investissement financier, habilité à recommander des placements
COA & IOBSP
Courtier en assurance et intermédiaire en opérations de banque
ORIAS & CNCEF
Immatriculé au registre unique, adhérent d’une association agréée
Indépendant
Aucune offre maison à placer, aucun objectif commercial de groupe
Le mécanisme
Comment fonctionne la réduction Malraux
La réduction porte sur les travaux de restauration, et non sur le prix d’achat du bien. L’immeuble doit se situer dans un site patrimonial remarquable et faire l’objet d’une restauration complète, sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France. Les dépenses retenues sont plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € au taux de 30 %. Si la réduction dépasse l’impôt d’une année, l’excédent se reporte sur les trois années suivantes.
| Situation de l’immeuble | Taux de réduction | Réduction maximale sur 4 ans |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % | 120 000 € |
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé | 22 % | 88 000 € |
Hors plafonnement des niches
La plupart des réductions d’impôt sont limitées à 10 000 € par an tous dispositifs confondus. Le Malraux en est exclu, ce qui en fait l’un des rares leviers utilisables pour des impôts de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Loyer libre
Contrairement au Denormandie, ni le loyer ni les ressources du locataire ne sont plafonnés. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, à une personne extérieure au foyer fiscal.
Un engagement de neuf ans
La location doit débuter dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux et durer au moins neuf ans. Une rupture de l’engagement entraîne la reprise de la réduction obtenue.
Les profils
À qui le Malraux s’adresse vraiment
Le dispositif prend son sens au-delà d’un impôt annuel d’environ 10 000 €, quand les réductions classiques sont déjà saturées par le plafonnement global. Il suppose aussi un capital ou une capacité d’emprunt importants : le ticket d’entrée d’une opération se compte rarement en dessous de 150 000 à 200 000 €, et les travaux représentent souvent la moitié du prix total ou davantage.
La méthode
Les étapes d’une opération
Vérifier l’intérêt fiscal réel
Montant d’impôt sur plusieurs années, réductions déjà utilisées, évolution prévisible des revenus. La réduction n’a d’intérêt que si elle peut être absorbée, au besoin grâce au report sur trois ans.
Analyser l’opérateur et l’immeuble
Références de l’opérateur, solidité financière, calendrier de travaux, garanties d’achèvement. Emplacement, qualité de la restauration, demande locative locale et prix comparé aux biens restaurés du quartier.
Structurer le financement
Les travaux sont généralement appelés sur deux à trois ans. Le crédit permet de les étaler, et les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers, en plus de la réduction Malraux sur les travaux.
Respecter l’engagement de location
Mise en location dans les douze mois, bail de résidence principale, location pendant neuf ans au minimum. La gestion locative peut être déléguée.
Questions fréquentes
Le Malraux est-il cumulable avec le déficit foncier ?
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction Malraux ne peuvent pas être déduites une seconde fois. En revanche, les intérêts d’emprunt et les charges hors travaux restent déductibles des revenus fonciers, selon les règles habituelles.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Non à un membre du foyer fiscal. La location doit aussi être effective, comme résidence principale du locataire, et sous forme de location nue : la location meublée est exclue.
Que se passe-t-il si je revends avant neuf ans ?
La réduction d’impôt obtenue est reprise. Le Malraux est un engagement long : il ne convient pas à un capital dont vous pourriez avoir besoin avant le terme.
Quelle différence avec les Monuments historiques ?
Le régime des Monuments historiques fonctionne par déduction des travaux du revenu global, sans plafond, et convient aux contribuables les plus imposés. Il impose en contrepartie une conservation du bien pendant quinze ans et des contraintes encore plus fortes.
Quelle différence avec le Denormandie ?
Le Denormandie vise la rénovation dans l’ancien en centre-ville, avec une réduction de 12 à 21 % sur le prix total, des loyers plafonnés et une place dans le plafond de 10 000 €. Le Malraux vise les secteurs protégés, avec des montants et des contraintes plus élevés.
Vérifier qu’une opération Malraux tient sans l’avantage fiscal
Le rendez-vous chiffre d’abord votre impôt et votre capacité à absorber la réduction. L’analyse de l’opération vient ensuite : opérateur, prix, emplacement, calendrier des travaux et perspectives de revente.
Prendre rendez-vousPour aller plus loin
Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Un investissement immobilier, direct ou en parts, présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la baisse. L’horizon de détention recommandé est de huit ans minimum. 2AP Conseils est immatriculé à l’ORIAS. Toute recommandation est précédée d’un bilan patrimonial et d’une évaluation de votre profil.
