Nos solutions
Nue-propriété : acheter avec décote, sans loyer ni fiscalité
Vous achetez les murs, un bailleur institutionnel garde l’usage pendant quinze à vingt ans. Vous payez 55 à 70 % du prix, vous ne percevez aucun loyer, vous ne payez aucune charge ni impôt sur ce bien. À l’extinction de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans droit supplémentaire.
30 à 45 %
la décote obtenue sur le prix en pleine propriété
15 à 20 ans
la durée usuelle du démembrement temporaire
0 €
de fiscalité et de charges pendant toute la période
Hors IFI
la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette
CIF
Conseiller en investissement financier, habilité à recommander des placements
COA & IOBSP
Courtier en assurance et intermédiaire en opérations de banque
ORIAS & CNCEF
Immatriculé au registre unique, adhérent d’une association agréée
Indépendant
Aucune offre maison à placer, aucun objectif commercial de groupe
Le mécanisme
Séparer la propriété de l’usage
Le droit de propriété se décompose en deux : l’usufruit, qui donne l’usage du bien et ses revenus, et la nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans la jouissance. Dans une opération de nue-propriété, vous acquérez la seconde. Un bailleur institutionnel, souvent un bailleur social ou une filiale de groupe immobilier, achète l’usufruit temporaire et loue le bien pendant quinze à vingt ans.
Vous payez donc moins cher, puisque vous n’achetez qu’une partie des droits. Cette décote correspond, en valeur actualisée, aux loyers auxquels vous renoncez. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur votre tête, sans formalité, sans droit de mutation et sans imposition. C’est ce point qui fait tout l’intérêt fiscal du montage.
| Durée du démembrement | Part du prix payée | Décote obtenue |
|---|---|---|
| 15 ans | environ 65 à 70 % | 30 à 35 % |
| 16 à 18 ans | environ 60 à 65 % | 35 à 40 % |
| 20 ans | environ 55 à 60 % | 40 à 45 % |
Aucune gestion
L’usufruitier assume tout : recherche des locataires, encaissement des loyers, impayés, vacance, entretien courant. Vous n’avez ni quittance à émettre ni appel de charges à régler. C’est un investissement immobilier sans les contraintes d’exploitation.
Aucune fiscalité
Pas de loyer perçu, donc pas de revenu foncier à déclarer, pas de prélèvements sociaux, pas de contribution supplémentaire. Le bien n’entre pas non plus dans l’assiette de l’IFI, puisque c’est l’usufruitier qui en est redevable.
Les gros travaux à la charge de l’usufruitier
Les contrats prévoient généralement que l’usufruitier prend en charge l’ensemble des travaux, y compris ceux de l’article 606 du Code civil normalement dus par le nu-propriétaire. C’est une clause à vérifier avant signature, pas à supposer.
Les profils
À qui cela convient, et à qui non
Le contribuable fortement imposé
C’est le profil de référence. Un investissement locatif classique génère des revenus fonciers imposés à la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux : à 41 %, près de 60 % du loyer part en impôt. La nue-propriété supprime cette base taxable puisqu’il n’y a pas de loyer.
Celui qui prépare un revenu différé
Acheter à cinquante ans une nue-propriété sur quinze ans donne un bien en pleine propriété à soixante-cinq, au moment du départ en retraite. Il peut alors être loué, habité, ou vendu. Le calendrier se pilote.
L’assujetti à l’IFI
Le bien n’entre pas dans l’assiette pendant toute la durée du démembrement. Un patrimoine immobilier proche du seuil peut ainsi se développer sans alourdir l’impôt sur la fortune immobilière.
À qui cela ne convient pas
À celui qui a besoin de revenus complémentaires immédiats, puisqu’il n’y en a aucun. À celui dont l’horizon est court, la revente avant terme se faisant avec décote sur un marché secondaire étroit. Et à celui qui n’a pas de fiscalité à optimiser, l’avantage principal du montage lui échappant.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il exactement à la fin du démembrement ?
L’usufruit s’éteint automatiquement au terme prévu. Vous devenez plein propriétaire sans formalité, sans droit de mutation et sans imposition sur la reconstitution. Le bien vous est restitué libre de tout occupant, remis en état selon les clauses du contrat.
Peut-on revendre avant le terme ?
Oui, la nue-propriété se vend. Mais le marché secondaire est étroit et l’acquéreur exigera une décote. Il faut considérer l’opération comme engageante sur toute la durée du démembrement, et ne pas y placer de sommes dont on pourrait avoir besoin.
Peut-on financer à crédit ?
Oui, et les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers si vous en percevez par ailleurs. En l’absence de revenus fonciers, cette déduction ne trouve pas à s’appliquer, ce qui change l’équation du financement.
Quel risque si l’usufruitier fait défaut ?
Vous restez propriétaire des murs : votre droit de propriété n’est pas affecté. Le risque porte sur l’entretien du bien pendant la période. D’où l’importance de la qualité de l’usufruitier, un bailleur social ou institutionnel offrant une sécurité supérieure à un opérateur de petite taille.
Quelle différence avec le viager ?
La durée. En nue-propriété, le démembrement est temporaire et sa fin est connue dès la signature. En viager, il s’éteint au décès du crédirentier, donc à une date inconnue. La nue-propriété supprime l’aléa de durée, ce qui la rend bien plus facile à intégrer dans un plan patrimonial.
La décote ne vaut que si le prix de départ est juste
J’analyse d’abord la valeur du bien en pleine propriété au regard du marché local, ensuite la clé de répartition, enfin la solidité de l’usufruitier et les clauses relatives aux travaux. Une opération se juge sur ces quatre points, jamais sur le seul pourcentage de décote mis en avant.
Prendre rendez-vousPour aller plus loin
Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Un investissement immobilier, direct ou en parts, présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la baisse. L’horizon de détention recommandé est de huit ans minimum. 2AP Conseils est immatriculé à l’ORIAS. Toute recommandation est précédée d’un bilan patrimonial et d’une évaluation de votre profil.