Nos solutions
LMNP : louer meublé sans subir l’impôt sur les loyers
Le statut de loueur en meublé non professionnel reste l’un des cadres les plus efficaces pour percevoir des loyers sans les voir fondre à l’impôt. Il a pourtant changé en 2025 : la revente coûte désormais plus cher, et un projet en meublé se calcule maintenant sur toute sa durée.
23 000 €
de recettes annuelles, l’un des deux seuils du statut professionnel
77 700 €
le plafond du micro-BIC en location meublée de longue durée
50 %
l’abattement forfaitaire du micro-BIC sur ces mêmes locations
2025
l’année où les amortissements ont été réintégrés dans la plus-value
CIF
Conseiller en investissement financier, habilité à recommander des placements
COA & IOBSP
Courtier en assurance et intermédiaire en opérations de banque
ORIAS & CNCEF
Immatriculé au registre unique, adhérent d’une association agréée
Indépendant
Aucune offre maison à placer, aucun objectif commercial de groupe
Le statut
Qui est loueur en meublé non professionnel
Vous êtes LMNP dès que vous louez un logement meublé, c’est-à-dire équipé de la liste de mobilier fixée par décret, sans remplir les deux conditions du statut professionnel. Le loueur devient professionnel quand ses recettes dépassent à la fois 23 000 € par an et le montant de ses autres revenus d’activité. Il suffit qu’une seule de ces conditions manque pour rester LMNP.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. C’est ce qui ouvre l’amortissement, et c’est aussi ce qui impose quelques formalités : déclaration de début d’activité sur le guichet unique, cotisation foncière des entreprises, et une comptabilité au régime réel.
La fiscalité
Micro-BIC ou régime réel
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire sur les loyers | Déduction des charges réelles et amortissement du bien |
| Location longue durée | Plafond 77 700 €, abattement 50 % | Aucun plafond |
| Meublé de tourisme classé | Plafond 77 700 €, abattement 50 % | Aucun plafond |
| Meublé de tourisme non classé | Plafond 15 000 €, abattement 30 % | Aucun plafond |
| Formalités | Simples, sans comptabilité | Comptabilité et liasse fiscale, expert-comptable conseillé |
| À privilégier | Bien payé comptant, peu de charges | Bien financé à crédit, charges et travaux importants |
L’amortissement, ce qui fait la différence
Au régime réel, le bâtiment s’amortit sur vingt-cinq à quarante ans, le mobilier sur cinq à dix ans. Le terrain, lui, ne s’amortit pas. Chaque année, cette charge comptable sans sortie d’argent vient s’ajouter aux intérêts d’emprunt, à la taxe foncière et aux frais de gestion. Le résultat imposable est souvent nul pendant de longues années. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée.
Côté prélèvements sociaux, la LFSS 2026 a porté le taux applicable aux revenus du LMNP à 18,6 %, alors que la location nue reste à 17,2 %. Au micro-BIC, la hausse s’applique pleinement à la base forfaitaire. Au réel, un résultat ramené à zéro par l’amortissement la neutralise en grande partie.
Les formules
Location classique ou résidence de services
Le meublé classique
Studio ou T2 en ville universitaire, logement familial meublé. Loyers plus élevés qu’en location nue, mais rotation des locataires plus fréquente et gestion à assurer, ou à déléguer contre 7 à 10 % des loyers.
La résidence de services
Étudiante, seniors ou affaires. Un gestionnaire unique loue le bien par bail commercial et assure tout. Dans le neuf, la TVA peut être récupérée. Le risque se concentre sur la solidité de ce gestionnaire.
Le meublé de tourisme
Rendement brut potentiellement plus élevé, mais fiscalité durcie depuis 2025, réglementations municipales de plus en plus strictes et revenus très dépendants de la saison.
Dans tous les cas, le logement loué comme résidence principale doit respecter le calendrier de performance énergétique : les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F suivront en 2028. Un bien à rénover se chiffre travaux compris.
La méthode
Monter un projet LMNP solide
Choisir le bien pour sa demande locative
Le statut fiscal ne compense jamais un mauvais emplacement. Une ville universitaire, un bassin d’emploi dynamique, un quartier desservi : c’est là que se joue la rentabilité.
Chiffrer les deux régimes
Sur un bien financé à crédit avec des charges importantes, le réel l’emporte presque toujours. Sur un petit bien payé comptant, le micro-BIC peut suffire. Le calcul se fait avant l’achat.
Prévoir la sortie dès l’entrée
Revente après vingt-deux ans, transmission, conservation jusqu’à la retraite : la réintégration des amortissements rend ce choix décisif pour le rendement final.
Se faire accompagner sur la comptabilité
Un expert-comptable spécialisé coûte quelques centaines d’euros par an, en partie déductibles, et sécurise l’amortissement, la liasse fiscale et la déclaration de plus-value.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore intéressant après la réforme de 2025 ?
Oui, pour percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant la détention. Mais la plus-value à la revente est plus lourde qu’avant. Le statut convient surtout à un investissement conservé longtemps, ou destiné à être transmis.
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, sur option, et le choix se fait chaque année au moment de la déclaration. Le passage au réel suppose de tenir une comptabilité dès le début de l’exercice concerné.
Que se passe-t-il si mes recettes dépassent 23 000 € ?
Vous ne devenez professionnel que si ces recettes dépassent aussi vos autres revenus d’activité. Le statut LMP entraîne des cotisations sociales, mais ouvre un régime de plus-value professionnelle et l’imputation des déficits sur le revenu global.
Un déficit en LMNP réduit-il mon impôt sur le salaire ?
Non. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les revenus de même nature, pendant dix ans. C’est une différence importante avec le déficit foncier de la location nue.
Faut-il acheter en résidence de services ?
C’est la formule la plus simple, sans aucune gestion. Elle n’est sûre que si le gestionnaire l’est : il faut examiner ses comptes, son historique et les conditions de renouvellement du bail, qui peuvent conduire à une baisse de loyer.
Calculer un projet meublé jusqu’à la revente
Le rendez-vous compare la location nue et la location meublée sur votre bien, chiffre les deux régimes fiscaux et projette le résultat à la revente ou à la transmission. C’est ce calcul complet qui dit si le meublé vaut l’effort.
Prendre rendez-vousPour aller plus loin
Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Un investissement immobilier, direct ou en parts, présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la baisse. L’horizon de détention recommandé est de huit ans minimum. 2AP Conseils est immatriculé à l’ORIAS. Toute recommandation est précédée d’un bilan patrimonial et d’une évaluation de votre profil.
