Nos solutions
La loi Denormandie, une réduction d’impôt pour rénover l’ancien en centre-ville
Le Denormandie récompense l’achat d’un logement ancien à rénover dans une commune dont le centre a besoin d’être revitalisé. La réduction d’impôt atteint 21 % du prix total, travaux compris, contre un engagement de location à loyer plafonné. Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
21 %
de réduction d’impôt pour un engagement de location de douze ans
25 %
la part minimale des travaux dans le coût total de l’opération
300 000 €
le plafond de l’investissement retenu, dans la limite de 5 500 € par m²
2027
la date limite pour réaliser l’investissement
CIF
Conseiller en investissement financier, habilité à recommander des placements
COA & IOBSP
Courtier en assurance et intermédiaire en opérations de banque
ORIAS & CNCEF
Immatriculé au registre unique, adhérent d’une association agréée
Indépendant
Aucune offre maison à placer, aucun objectif commercial de groupe
Le mécanisme
Ce que finance le Denormandie
La réduction se calcule sur le prix de revient total, achat et travaux confondus. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de ce total : pour un bien acheté 150 000 €, il faut donc au moins 50 000 € de travaux. Ils doivent améliorer réellement le logement, soit par un gain de performance énergétique, soit par la rénovation de plusieurs éléments comme la toiture, le chauffage, les murs ou les fenêtres, soit par la transformation d’un local en habitation.
| Durée d’engagement de location | Taux de réduction | Réduction sur 300 000 € |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € |
Une commune éligible
Le bien doit se situer dans une commune engagée dans le programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire. La liste officielle se consulte avant toute recherche de bien.
Une location encadrée
Le logement est loué nu, comme résidence principale, avec un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds fixés selon la zone. La location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
Un plafond commun
La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an. Elle se combine donc mal avec d’autres réductions déjà utilisées.
La méthode
Monter une opération Denormandie
Vérifier la commune et l’intérêt fiscal
Commune éligible, montant d’impôt suffisant pour absorber la réduction, autres niches fiscales déjà utilisées sous le plafond de 10 000 €.
Chiffrer les travaux avant d’acheter
Devis d’artisans, diagnostic de performance énergétique avant et après travaux. Le seuil de 25 % et la nature des travaux conditionnent tout l’avantage.
Calculer la rentabilité au loyer plafonné
Loyer réellement pratiqué, charges, vacance, fiscalité des revenus fonciers. La réduction d’impôt vient s’ajouter à une opération qui doit tenir seule.
Réaliser et louer dans les délais
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat, puis le logement loué dans les douze mois.
Questions fréquentes
Comment savoir si une commune est éligible ?
La liste des communes figure sur le site du ministère chargé du logement, avec un simulateur d’éligibilité. Elle comprend les villes du programme Action cœur de ville et les communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire.
Peut-on faire les travaux soi-même ?
Non. Les travaux doivent être facturés par des entreprises : seules les factures permettent de justifier le seuil de 25 % et le montant retenu pour la réduction.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
La location à un ascendant ou un descendant est possible s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal, et sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l’engagement ?
La réduction d’impôt est reprise, sauf exceptions limitées comme l’invalidité ou le décès. L’engagement de location doit donc correspondre à un horizon de détention réaliste.
Denormandie ou Malraux ?
Le Denormandie convient à un impôt modéré, dans le plafond de 10 000 €, avec un ticket d’entrée accessible. Le Malraux vise les impôts élevés, hors plafond, sur des opérations plus lourdes en secteur protégé.
Vérifier qu’un projet Denormandie tient sans la réduction
Le rendez-vous contrôle l’éligibilité de la commune et des travaux, chiffre la rentabilité au loyer plafonné et mesure la place de la réduction dans votre plafond de niches fiscales.
Prendre rendez-vousPour aller plus loin
Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Un investissement immobilier, direct ou en parts, présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la baisse. L’horizon de détention recommandé est de huit ans minimum. 2AP Conseils est immatriculé à l’ORIAS. Toute recommandation est précédée d’un bilan patrimonial et d’une évaluation de votre profil.
